Tout savoir sur le crowdfunding immobilier

Avec un rendement moyen autour de 10% et une durée moyenne de 21 mois, le crowdfunding immobilier est de plus en plus populaire. Mais connaissez-vous ses spécificités ? Découvrez ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est un financement par le prêt avec des intérêts. Ce prêt prend généralement la forme d’une obligation (ou emprunt obligataire) émis par un porteur de projet auprès d’investisseurs particuliers ou professionnels. Les plateformes de crowdfunding immobilier sont le lien entre les emprunteurs et les investisseurs.
Venu des Etats-Unis, le crowdfunding immobilier est encadré en France depuis 2014 par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers. Vérifiez donc bien que la plateforme sur laquelle vous souhaitez investir est agréée par cette autorité.

Pourquoi avoir recourt au crowdfunding immobilier ?

Il existe deux types d’emprunteurs : les promoteurs immobiliers qui portent des projets de construction et les marchands de biens qui achètent et revendent des biens immobiliers, avec ou sans travaux de rénovation.

Ces porteurs de projet disposent de plusieurs sources de financement :

 

1. Leurs fonds propres
2. Les prêts bancaires
3. La précommercialisation (pour les promoteurs immobiliers qui vendent en VEFA)

Le crowdfunding immobilier est une nouvelle forme de financement, que l’on peut appeler « quasi-fonds propres », et qui vient compléter les fonds propres de l’emprunteur car les banques peuvent exiger que les fonds propres représentent 10 à 30% du total de l’opération, voire plus pour les marchands de biens.

Cela leur permet de réaliser plus d’opérations, de maximiser leur marge et de réaliser des économies d’échelle sur les coûts fixes.

De plus, les plateformes de crowdfunding immobilier permettent d’obtenir un financement rapide, en 20 jours environ.

On compte aujourd’hui plus d’un millier de promoteurs ou marchands de biens ayant fait appel à au moins une plateforme de financement participatif pour soutenir leur croissance.

Quel rendement pour un investissement en crowdfunding immobilier ?

Lorsque vous investissez dans une opération de crowdfunding immobilier, vous ne devenez pas propriétaire d’un bien de façon collective comme cela est le cas pour les SCPI par exemple. Vous prêtez simplement à un opérateur afin qu’il puisse réaliser son opération. Une fois l’opération terminée, vous récupérez le capital que vous avez investi ainsi que des intérêts.

C’est donc un investissement à court terme, de 12 à 36 mois en moyenne, et le rendement pour l’investisseur est de 8 à 12% annuels selon le risque, avec une moyenne de 10%, ce qui est un rendement important dans l’environnement actuel.

Par exemple, pour 1 000 € investis sur une opération de 24 mois, l’investisseur recevra 100 € d’intérêts au bout de 12 mois puis 1 100 € à l’issue des 24 mois (les 1 000 € investis auxquels s’ajoutent les intérêts de la seconde année).

Attention cependant à la fiscalité. Les investisseurs résidents en France sont soumis à la Flat Tax de 30%. En savoir plus sur la fiscalité du crowdfunding immobilier.

Quels sont les risques d’un investissement en crowdfunding immobilier ?

Tout investissement comporte des risques pour l’investisseur. Mais le crowdfunding immobilier est un bon compromis car il conjugue un rendement élevé et une bonne stabilité. L’investisseur connait à l’avance la somme qu’il touchera à la fin de l’opération. Mais il existe cependant des risques.

1. Le risque d’illiquidité : la liquidité est la facilité avec laquelle l’investisseur peut revendre ses titres après les avoir acquis. Or les obligations acquises via le crowdfunding immobilier sont peu susceptibles d’être revendues.
2. La risque de perte en capital, partielle ou totale : le retour sur investissement dépend du succès de l’opération. Si l’opération échoue, l’investisseur peut tout perdre. Mais ce cas de figure reste très rare, certaines plateformes historiques affichent toujours un taux de défaut à 0%.
3. Le risque fiscal : avant la fin de l’investissement, de nouvelles règles fiscales peuvent être imposées aux produits perçus de l’investissement et son rendement peut potentiellement en être réduit.
4. Le risque d’inflation : la valeur du capital investi via la souscription à des obligations et des intérêts reçus peut se déprécier tout au long de la vie de l’investissement. Cependant, ce risque, tout comme le risque fiscal, est limité grâce à la durée réduite des opérations.

Maintenant que vous disposez de toutes ces informations, vous devez choisir par quelle plateforme réaliser votre investissement. Comme mentionné précédemment, choisissez une plateforme agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Vérifiez également le taux de défaut de la plateforme qui est obligatoirement affiché sur celle-ci. Plus il est faible, mieux c’est. Prenez le temps de bien sélectionner l’opération sur laquelle vous voulez investir : ne vous arrêtez pas au taux de rendement, analysez le profil du promoteur, les garanties proposées, la commercialisation du projet, etc. Il ne vous reste ensuite plus qu’à vous lancer !